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【房产】楼市短期降温,不会长期严冬   

2014-05-20 11:08:18|  分类: 评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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【房产】楼市短期降温,不会长期严冬 - 新京报网 - 新京报网
 
新京报漫画/赵斌

■ 一家之言

从短期看,楼市会出现“春夏秋冬”的四季轮回,你的思维不能一直呆在夏天(死多),或呆在冬天(死空)。去年属于楼市夏天,现在是秋天,下半年还会入冬。

国家统计局公布的70个大中城市住宅销售价格显示,4月环比3月,房价上涨的城市数量降到44个,创2013年以来新低。与之相反,房价下跌的城市数量在增加,其中新建商品住宅价格下降的城市有8个,二手住宅价格下降的城市有22个。

显而易见,上述数据表明楼市正在降温,从统计视角印证了部分城市降价促销的真实市场境况。其实,这一市场大势,最早在去年4月就已露出尖尖角。去年3月出国五条细则,市场恐慌性的冲高,尤其以二手房为甚。70个大中城市的房价指数表明,去年3月环比上涨1.09%,成为2012年以来这轮房地产短周期的最高点。其后,从4月开始,环比涨幅持续收窄,至今年4月,已只有0.06%。但尚未质变,也即仍保持涨势。只不过,很快就会发生质变:由涨转跌。不妨继续观察二三个月。

在这样一个变化过程中,曾有一个广泛被传播和广受认同的观点:三四线城市将崩盘,但一线城市房价还将大涨。事实却是,三四线房价并没崩盘,而一线也已不再大涨。去年,北京楼市领涨全国,受当时气氛影响,很多人继续看涨北京房价,部分房企不惜拼得头破血流,也要在北京购地。而当前的形势是,北京新房和二手房交易量持续萎缩,北京一手房价格指数环比涨幅收窄至0.2%,而二手房价格已逆转为下跌0.2%。

北京为何房价也会疲软?这是因为,很多人不明白一个很重要的市场规律:当楼市步入上行期的时候,一线城市的房价涨得快、涨得猛;而楼市步入下行期时,一线城市的房价涨幅将会慢慢向二线、三线城市靠拢,甚至更低。比如,国家统计局数据表明,在上一轮楼市低迷期的2011年四季度,一线城市房价环比跌幅略超二三线。不仅仅是房地产市场,其他资产市场也一而再,再而三的让那些——或者不懂市场规律、或者易受眼前市场气氛感染的投资者吃苦头。

前面所述,并不代表我正严重看空中国楼市。关于市场走势的研究,我一直坚持“分类指导”:一类是关于长期走势,我谨慎乐观,自2009年在国内率先提出中国房地产市场还有“白银时代”以来,一直没有改变过。主要是因为全国四大基本面:城镇化率、经济增速、人口结构、住房饱和度,还将继续支撑中国楼市向上发展。

另一类是关于短期走势,我无特定立场。去年我曾提出房地产短周期理论,并总结出诸多指标之间的规律。我认为:从短期看,楼市会出现“春夏秋冬”的四季轮回,你的思维不能一直呆在夏天(死多),或呆在冬天(死空)。去年属于楼市夏天,现在是秋天,下半年还会入冬。

因此,虽然我短期看淡,但反对近期甚嚣尘上的崩盘论。按照国际规律,如果一个市场的房市崩盘了,房价将整体性下跌超过30%(如1991年后的中国台湾,2006年后的美国),甚至超50%(如1991年后的日本,1997年后的中国香港);下跌时间一般会超过2-3年(如美国、中国台湾),甚至是5年(如中国香港、日本)。而这次我国楼市的波动和调整,仍属于短周期性质的降温,而非长周期性质的崩盘。这次调整的幅度不会特别大,调整的时间也不会特别长。另外,我国经济和楼市的区域差异很大,不同城市的调整时间和幅度,也存在明显差异。一般而言,库存压力小的一线和部分二线城市调整时间短,而库存压力大的三四线则时间会长些。

在此情况下,无论是开发商还是购房者,需要采取两点措施。其一,需要态度谨慎(不要急于投资与扩张),且行且观察(如地方救市动作、中央调控态度);其二,需要深入分析和研究不同城市的库存压力、城市基本面变化,从而判断不同城市房价的抗跌能力,以及下一轮市场复苏后的房价爆发力。


杨红旭(上海易居房地产研究院副院长)


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